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宋卫平五年赌局 绿城或继续引进其他战略投资

发布时间:2012/7/17 关注度:   来源:妙曼生活网
     “一想到成千上万的房子卖不掉,你怎么能睡得着觉?”绿城中国主席兼董事长宋卫平无奈地说。

  6月8日晚上,绿城正式引入九龙仓,也正是此举又将绿城放在一个5年的炸药桶上:如果5年后绿城无法赎回九龙仓所持25.5亿港元的债权股,九龙仓可能会由第二大股东升至第一大股东。面对这份带着些许“对赌”味道的协议,宋卫平称:“绿城不能总是处在风雨飘摇之中。”

  5年“对赌”约定

  绿城终于走出了宋卫平所说的“卖股权”这一步。

  6月8日晚上,绿城宣布引进新的大股东九龙仓。而这次引进九龙仓很有些“对赌协议”的味道。

  根据合作协议,绿城与九龙仓的投资交易将分为两个步骤完成。第一步,绿城将对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售,金额约17亿港元。第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售,涉及金额约8.43亿港元;同时向其发行永久次级可换股证券,以进一步融资25.5亿港元。

  在与九龙仓签署的第三部分协议中,如果5年后绿城无法赎回九龙仓所持的债权股,九龙仓所持股将升至35.1%,而宋卫平所持有的绿城股份将被进一步稀释至21.9%。

  因此谁将成为绿城第一大股东的关键在于,宋卫平能否及时赎回这25.5亿港元债券。

  就此问题,九龙仓副主席兼常务董事吴天海表示,虽然从理论和数字上九龙仓有可能成为第一大股东,但他认为,绿城在5年限期内能够赎回有关可换股证券。

  “我们有约定,与绿城成为合作伙伴一个基本的条件就是,宋老板要在绿城至少呆5年。”吴天海说。

  除此之外,绿城中国总裁寿柏年表示,绿城已经与九龙仓达成协议,25.5亿港元的债券在发行前3年,九龙仓承诺不会转股。而这也是绿城大股东结构保持稳定的一个保证。

  “有些账短期内是算不清的”

  “企业要生存,绿城不能总是处在风雨飘摇之中。”在当天的股东大会现场,宋卫平表现得很平静,但记者发现,在宋卫平的眼神中,却流露出些许的失落。

  面对现场六十多家媒体,在场的29位股东代表和5位绿城高管的表情,都显得很凝重。而针对绿城此次引进战略投资者,其中一位股东还向宋卫平提出了有关转让项目是否合算的问题。

  “澳门网上投注平台今年在过去几个月卖了六个项目,就回了60亿款。可现在我们卖了20%的股权,只回到50多亿的款。请问宋总,这个账你是怎么样算的?”

  听到股东提的这个问题,宋卫平显得有些尴尬,又表现出一丝无奈。

  “如果你到了我这个年纪,你就会明白这里面的道理了。这种账是一下子算不清楚的。这个账里面不要去算吃亏和便宜,应该换一个角度来算。”宋卫平对着这位股东解释,用50多亿港元换绿城20%多的权益,从财务投资方面的确很划算;但九龙仓划算并不意味着绿城吃亏,这里面有共赢的可能性。”

  “对处于困境中的绿城来说,在命悬一线的时候,只有让自己活下来才算是赢得了最大的投资。你只有活下来了,才有机会继续在这个市场上竞争。而这个时候回款多少已经位居次要位置了。”同策房产研究部总监张宏伟说。

  记者在采访中了解到,虽然通过引进九龙仓将获得51亿港元,但绿城还将在卖项目上有大动作。

  “今年1到5月共处置了12个项目,回笼78个亿。1到5月份集团的负债比年初减少22亿。应该说绿城最困难的时期已经过去了。但今年还将继续卖掉价格约100亿的项目,因为绿城的目标是,将负债率降至80%。”一位绿城高管透露。

  记者在采访中了解到,今年除了卖约100亿的项目外,绿城还有可能继续引进其他的战略投资者,但绿城方面并未透露引进投资者的具体标准。

  绿城将进行转型

  在对九龙仓的两次股份配售完成后,九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%,成为绿城的第二大股东。而九龙仓也将获得两个绿城中国非执行董事的席位和一个绿城中国财务投资委员会的席位。

  绿城一位股东在股东大会后向记者表示,经过十几年的高速发展,绿城正面临内外瓶颈。

  “高负债率其实是这种瓶颈的表现。绿城正处于转型期,也必须转型。”上述绿城股东表示。

  对于为何绿城会面临发展困境,易居研究院企业研究中心总经理周建成在接受记者采访时表示,直接原因是绿城前几年扩张得太激进,而更深层的原因出在企业内部管理上。

  关于澳门网上投注平台在风险管控上的失误,宋卫平竟然当着60多家媒体的面,意外地认了错。

  “说实话,以往在发展的速度和拿项目的问题上我有点过于激进。现在回过头来看,我们是做得不够稳健,我们原本可以做稳健一些。本人承认错误,也努力改正错误。”宋卫平说。

  对于此次绿城高管席位的变化,是否将对绿城的走向产生重大影响,吴天海表示,短期内高层不会有大的调整。“在产品开发层面,还是由绿城来做主。”吴天海说。

  面对高层的变化,宋卫平承认自己在澳门网上投注平台的话语权将会减少,但同时宋卫平也向本报记者表示,也很有必要做出这样的改变。

  “合作之后的话语权肯定会下降。你肯定要倾听,以后再投票表决,这将成为澳门网上投注平台的一种制度。既然有这个制度,哪怕这个制度不是那么合理,但最好首先是遵守它,然后再去改变。”宋卫平说。

  调控大棒下,备受煎熬的绿城中国(以下简称“绿城”)再度“断腕求生”。

  6月8日,绿城在大本营杭州宣布,与香港房企大鳄九龙仓集团(以下简称“九龙仓”)签署战略合作协议,首先,近日将向九龙仓配发约3.3亿普通股,每股作价5.2港元,较绿城前一交易日收盘价5.35港元折让2.8%(较前十个交易日平均价格折让4.1%),并获得17.16亿港元;第一次配股完成后,将再度向九龙仓配股约1.62亿普通股,价格亦为5.2港元/股,并获得8.42亿港元。两次配股完成后,加之之前持有绿城少量股份,九龙仓将共持有绿城24.6%股权,一跃成为其第二大股东。

  配股的同时,绿城亦向九龙仓发行25.5亿港元可换股债券,其中约定,前三年九龙仓不得将该债券转股,第四年后方可转股,转股价为7.4港元/股,该债券的年利率为9%,略低于之前港资房企热衷的优先票据年息,而绿城有权在任何时候赎回该债券。

  此番配股、发债完成后,绿城将获得约51亿港元资金,所得款项将用作一般企业用途、偿还贷款或作一般营运资金。这是绿城陆续变卖数个项目解决资金饥渴后,最新的融资手段。

  “这对我来讲,肯定是一个重大的决定,但不是一个太痛苦的决定。”绿城董事长宋卫平表示:“相较有成千上百亿的房子卖不掉,这是一个非常好的决定,可以认为宏观调控取得了一个阶段性结果,终于逼着绿城要做股本改造了。”

  业内分析人士则认为,此番融资,不同于绿城之前变卖单个项目,而是以稀释大股东的股权为代价,引进战略投资者,并获得巨额资金,助其暂渡“生死劫”;未来,绿城或将从一家高负债澳门网上投注平台变为一家低负债澳门网上投注平台,并向轻资产转变,亦将抛弃之前的非理性扩张,走向稳健型企业。

  壮士断腕 暂渡生死劫

  自被冠以“最严厉的调控”来袭后,开发商以往舒坦日子戛然而止,接踵而来的是房子滞销,成交量被拦腰折断,库存量不断高企,资金链日趋紧绷。尤其以高端产品为主、主战场集中在一线城市的开发商大佬们,更是尝到了“高处不胜寒”的味,被“限购”政策击中命门,损失惨重。绿城便是其中之一。

  调控政策不断发酵,令多事之秋的绿城频陷舆论漩涡。从去年 “海航30亿收购绿城”的传闻开始,关于绿城的负面消息铺天盖地而来。银监会的一次例行信托调查,很快被媒体放大为“银监会调查绿城”;由于绿城负债率一度高达163%,紧接着“绿城将从香港退市”的传言再度发酵……各种利空传言,令绿城股价一度急挫30%,此后便一蹶不振,始终在5港元左右徘徊(调控前约为8.5港元左右)。

  困则思变,在宋卫平掌舵下,绿城开始了一场前所未有的转型自救之旅。

  2010年9月,绿城成立“绿城房产建设管理有限澳门网上投注平台”,向“代建模式”转型,即委托方出钱或地,绿城出人出品牌,向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见,品牌输出和管理输出,是绿城的核心竞争力。通过这种模式,绿城的业务重心完全回归到了专业开发和服务上,向轻资产方向转型。

  但该模式并未将绿城从水生火热的生死劫中解救出来。“代建项目受整个行业的影响,我们所有的‘地主’都碰到了一个危机,本来请我们去做代建的单位也想做一些比较好的房子,但改善型、中高端市场全部受压,所以这个代建会变得艰难一些。”宋卫平称:“另外一块代建就是保障房、安置房的代建,当然它的盈利模式是一个社会公益模式,而并非是一个纯粹的商业模式。所以代建模式也有待于宏观调控的微调以后,看看市场的情况会有什么变化。这个代建模式是在2010年的上半年左右提出来了,那个时候市场还是一个非常好的市场,现在情况有所变化,需要一段时间的培育。”

  代建业务受调控影响,进展缓慢,暂时并不能带来现金流,因此绿城不得不使尽浑身解数筹钱。去年6月,绿城联合中国投资有限澳门网上投注平台(简称中投澳门网上投注平台)旗下的建银投资以及全球知名私募股权基金澳门网上投注平台美国黑石,共同成立合资澳门网上投注平台,注册资本为20亿元,绿城房地产、绿城阳光、建银投资、黑石分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元。绿城集团副总经理罗钊明任新澳门网上投注平台总经理,并投资城镇化建设及养老社区建设。尽管绿城多次强调,成立新澳门网上投注平台并未涉足房地产,但业内人士认为,此举旨在输血绿城。

  在找投资人的同时,绿城不得已“断腕求生”,变卖旗下项目以获取运营资金。据了解,去年年底至今,绿城中国已向SOHO中国出售了其全资子澳门网上投注平台杭州绿城合升投资澳门网上投注平台100%股权,作价10.4亿元;今年1月5日,又将旗下的无锡绿城湖滨置业澳门网上投注平台的51%股权,作价5100万出售给融创中国;另外,去年还出售了三间联营澳门网上投注平台的全部或部分股权。上述五项目的股权转让给绿城中国带来了32.4亿元。此前,绿城财务总监冯征告诉记者:“未来的融资除了银行贷款,主要还是靠出售项目股权。”

  在6月8日的新闻发布会上,绿城副董事长寿柏年称,面临今年严峻的市场环境,绿城的发展主线是“图生存、促转型”。所谓“图生存”主要指三方面工作,第一,全力促进销售,把销售作为今年绿城“图生存”第一位的工作,努力争取实现全年400亿的销售目标;第二,主动的出资部分项目,通过腾挪加快现金流回笼,合理的瘦身,出售的目标是100亿元;第三就是引进战略投资者,来改善澳门网上投注平台的股本结构和内控机制,迅速降低负债率。

  联姻九龙仓,就是绿城引入战略投资者的重要举措。尽管获得了大把现金,但绿城亦付出了不菲的代价。此次配股完成后,第一大股东宋卫平家族持股比例由33%摊薄至25.4%;第二大股东寿柏年家族的股权由23.48%摊薄至18.1%;若可转股债券被九龙仓悉数转化为股权,届时,九龙仓将以持有35.1%的股权,成为第一大股东,而宋、寿两家的相应股权将摊薄21.9%和15.6%,二者加略超出九龙仓所持股份。一位熟知绿城的业内人士认为:“除非出现非常特别的情况,要不然绿城不会让九龙仓把可转债全部转为股权的。”除此之外,九龙仓还将获得两席绿城非执行董事席位和一席绿城中国财务或投资委员会席位。

  业内人士认为,至此,久被关注的绿城已逐步化解之前的“生死”危局,重获新生。

  未来绿城 弃激进转稳健

  “我相信,我们引入九龙仓作为非常重要的合作伙伴,已经是宏观调控以来最大一个动作。”宋卫平认为,“它的益处将在今后一个发展时期里可以呈现出来,绿城会改变一些,会变得更加稳健。”

  而寿柏年在“促转型”中亦提到,“经过调控的挑战和考验之后,澳门网上投注平台的愿景是追求高品质的产品和服务的同时,重依靠品牌和管理的诉求实现快速发展,而不是一味追求开发规模和扩张速度;其次,在产品战略转型上,在坚持高品质的前提下,今后要进一步加强以客户需求为主导,实施产品多元化,并持续创新升级,完善园区服务体系等服务体系;最后是销售模式的转型,改革传统的销售模式,全面事实经纪人制度,整合社会所有的资源来拓宽销售渠道,提升销售去化率。”

  其实,调控以来,最令宋卫平头疼的除了房子卖不动之外,就是绿城居高不下的负债率。最近三年年报显示,净资本负债率2010年年初为105%,2011年初为则高达132%,今年年初则高达148.7%,呈节节攀升之势。

  “高企的负债率,不仅预示着财务风险,也意味着很难借助澳门网上投注平台的上市平台在资本市场上获得资金。”一位香港分析师告诉记者:“所以降低负债率,对绿城来说,不亚于凤凰涅槃,重获新生。”

  此次引入九龙仓注资,旨在降低负债率。宋卫平称:“股本金安排以后,我们负债率可以下降80%左右,下降了将近一半。”

  其实,绿城居高不下的负债率,来自其激进的扩张。例如,2008年调控之后,万科已经开始从产品结构到澳门网上投注平台管理结构等的一系列调整,但绿城仍然迷失在2009年亢奋的市场中,豪掷323亿元买地,成为当年买地最多的澳门网上投注平台。

  但此轮调控之后,绿城的激进扩张几乎戛然而止。去年,其通过引入合作伙伴,在台州、上海、河南、山东、辽宁等地区新增9宗地,总建筑面积为681万平方米,绿城只占205万平方米的权益;总地价款为111亿元,绿城只承担了16亿元。

  “面对调控,我们似乎在一个不晓得的环境里做事,这是非常艰难的,因为我们不晓得怎么做。”宋卫平坦诚:“但这让我明白一个道理,企业要生存,不能老是在风雨飘摇之中,现在回过头来看,我们做的不够稳健。”

  宋卫平认为,引入九龙仓,意在向其学习财务管控能力。“九龙仓的财务管控能力和他们以往的经验教训将在绿城今后的发展过程中,会得到非常好的应用,我们会调整、我们会改变,我们在稳健运营上会向九龙仓好好的学习。”

  经过两轮调控洗礼之后,在宋卫平看来,“安全第一、稳健第一,这是我们很多股东的心声。”

  宋卫平认为,目前,绿城的规模与龙湖地产旗鼓相当,甚至大于龙湖规模;在产品方面,优于龙湖,“综合比较比他们好那么一点点”;但绿城的资本市场表现远不如龙湖,“我不认为资本市场的那套规则一定是对的,要不然的话,就不会有那么的麻烦和危机,但既然进入这个市场,就要遵守规则,所以,引入九龙仓,对我们未来的市场把控能力也有帮助。”

  “如果两家澳门网上投注平台不出现分歧,对绿城来说,未来将向稳健型、轻资产型转变,以及在九龙仓的帮助下,对市场的把控能力也会变强,可能与龙湖不会相差太大。”上述香港分析师认为:“但这个转变的过程,绿城交出巨额的学费。”

  其实历史总是惊人的相似,但结果不尽相同。6年前,也因激进扩张,调控突然来袭,曾经挑战万科的“地产狂人”忍痛割爱,将名噪一时的顺驰拱手卖出;6年后,亦因快速扩张,再度遭遇严厉调控,曾经不把万科看在严厉的理想主义者宋卫平,亦上演壮士断腕的一幕。不同的是,经过百般腾挪,后者活了下来。

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