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房产资讯

律师解答:开发商擅自改规划 须承担违约责任

发布时间:2012/4/16 来源:澳门网上投注平台官网网友
    郝先生购买了一套一手房,因为坚决不买顶层,所以郝先生购买前再三向销售人员了解房子的层高。楼盘宣传单上亦写着层高为13 层,而且销售人员称,他们相中的12 楼不是顶层,而13 楼才是。郝先生听信了销售人员的话,交了两万元订金。第二天,郝先生实地走访,才发现这幢楼只有12 层,天台上只有一间小小的阁楼,并不是所谓的13 层。 获知实情后,郝先生立即找到销售人员要求换房或者退还订金。销售人员坚决不肯退房,亦不肯退还订金。相关政府部门的资料显示,该楼盘报建是12 层,由于开发商改了规划,房子“升”高了一层。

  在线律师:黄建军

  关键词:规划变更

  开发商的行为是否属于擅自变更规划的行为?

  根据我国法律规定,在城市规划区内新建的工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。  房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。本案例中,规划行政主管部门核准的楼高是12 层,而开发商却建设了层,属于擅自变更规划的行为。

  如果开发商私自变更规划,却在销售过程中不进行对外说明,通过传递虚假信息给购房者,是否属于合同诈骗?

  在线律师:黄建军

  关键词:解除合同

  我国法律规定了经规划部门批准的规划变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15 日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  法律在此并未明确开发商私自变更规划的处理方式,但根据合同法的相关规定,如果开发商擅自变更规划并导致房屋结构、户型、楼层、空间尺寸等变化          影响房屋的质量或使用功能的,属于开发商违约,买受人可以要求解除合同并要求开发商承担违约责任。

  在线律师:黄建军

  关键词:权益维护

  郝先生应该怎么做才能保证自己的合法权益不受侵害?

  郝先生与开发商签订的是房屋买卖订金合同,并不属于正式的购房合同,如果郝先生与开发商无法就签订商品房买卖合同达成一致意见,郝先生与开发商均履行了订金合同的磋商义务,谁也不存在违约,开发商应当按照法律规定退还郝先生已经交付的订金。如果开发商不退还订金,郝先生可以起诉开发商,要求其退还订金并承担违约责任。

  在线律师:黄建军

  关键词:口头承诺写入合同

  在当前的购买环境中,大多的楼盘属于期房,购房者在购买之前依据楼盘相关资料进行研究购买。那么对于消费者而言,在购房之前对于楼盘规划应该注意哪些方面?

  对于普通消费者来说,楼盘的规划图纸很难看懂,关键要看开发商在售楼时的描述跟规划是否一致。当开发商向购房者承诺期房的状况时,购房者应当要求核对规划图纸,并将开发商的承诺写入合同,以此承诺作为合同解除的条件,如果开发商在交付房屋时未履行该承诺,购房者可以要求解除合同并要求开发商承担违约责任。

  两年前,秦女士在楼价的前一个高位买入一套房子。“明知道与开发商签的补充合同上布满了‘地雷’,但我们还是签了这份不平等合同。当时,楼价涨疯了,大家都抢着买房。你不签就买不成房子,你不买,大把人等着买。”这份补充合同上有一条条款规定,如果开发商延迟交房、延迟办房产证,按日已付房款的万分之赔偿。后来,秦女士才知道,这个赔偿标准与国家规定的万分之相比,相去甚远。开发商利用补充协议掌握了商品房买卖合同的主导权,将违约赔偿降得非常低。对此,消费者应该如何做才能保证自己的合法权益?在寻求法律起诉的同时,有没有时效性的限制?

  关键词:诚信原则

  在线律师:侯海元

  合同是根据法律规定约定的当事人双方权利义务的依据,只要该约定不违反法律的强制性规定,法律必须尊重当事人的这种约定。补充协议上对开发商违约赔偿的约定,属于双方合意且不违反法律的强制性规定,是具有法律效力的。消费者保护自身合法权益的前提条件是正确处置自己的权利。合同属于双方合意的行为,如果你认为该条款对你不利,你可以提出修改意见,如果不能修改,那么你可以放弃购房。作为消费者一方面担心买不到房,另一方面却又违心地接受开发商开出的购房条件,却又在接受后大谈自己处于弱势,需要寻求帮助。我个人认为消费者本身的行为就是一种违背诚信的行为。任何人都必须为自己的行为承担相应的法律后果,有选择就有风险,不要因为出现风险而大喊冤枉,这不是一个成年人的行为,从法律上讲,一个具有完全民事行为能力的人就要按照已经签订的合同条款履行,这是其法律义务。

  现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商,房产代理商为了完成销售任务、追求销售额,往往在促销广告上夸大其词,购房者一旦签订房屋买卖合同,其任务便已完成。但是如果一旦购房者发现自己可能上当,所追究的责任是追究开发商还是房产代理商?

  在线律师:高彦金

  关键词:委托销售

  开发商与房产代理商属于委托关系,开发商属于委托人,房产代理商属于受托人,受托人接受委托后以委托人的名义做出的行为,其后果由委托人承担。购房者虽然是与房产代理商商谈购房事宜,但签订合同时是与开发商签订,合同的权利义务双方为购房者与开发商,如果购房者发现对方违约,也应当是要求开发商来承担违约责任。

  关键词:合同解除

  在线律师:李婵娟

  2011年3 月初,齐某通过中介澳门网上投注平台经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同,合同约定以按揭方式付款,成交价为150 万元,首期付款75 万元,贷款额为75 万元。2011 年4 月,银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75 万元。取得银行同贷书后,买卖双方办理房屋交易过户手续,并取得房产证及他项权证。但至2011 年5 月,因受限贷政策影响,银行贷款迟迟不能发放,直至2011 年6 月,业主何某未能收齐房屋余款,便不愿办理最后的交楼手续了,买方齐某因而无法收楼,无奈之下向法院起诉请求解除合同,并要求中介澳门网上投注平台退还中介服务费。因为银行迟迟不放款导致最后无法收楼,中介是否应该退还齐某中介服务费?

  从法律理论上来讲,限贷政策属于合同双方在签订合同时均未意料到的事情,因限贷政策影响到房款的交付属于受临时政策影响产生的后果,且该后果并不必然导致合同目的不能实现,现实中还存在多种解决方式,比如合同双方当事人选择其他付款方式,或者等待限贷政策取消后另行支付,合同双方可以在原合同的基础上商定解决办法。如果双方无法就合同的履行另行商定解决办法,则任何一方可以解除合同,双方互不承担违约责任。

  中介澳门网上投注平台提供的是中介服务,合同的具体条款内容由买方和卖方协商确定,中介澳门网上投注平台对合同的具体条款内容不承担法律责任,也不负责合同的履行,中介澳门网上投注平台的法律义务截止到买卖双方签订购房合同时就已经终止,所以,买方齐某无权要求中介澳门网上投注平台退还中介服务费。

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